A Regularização Fundiária é um processo de intervenção pública que objetiva legalizar a permanência da população que reside em áreas ocupadas em desconformidade com a lei, das quais podemos destacar os loteamentos clandestinos e os irregulares, dotando-os de redes de água, esgoto, drenagem urbana e pavimentação possibilitando que os atos administrativos oficialização das vias, lançamento de imposto tributários e registrários sejam consolidados.

Loteamentos clandestinos são aqueles que não obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos órgãos competentes das esferas municipais, estaduais ou federais.

Já os loteamentos irregulares são aqueles aprovados pelos órgãos competentes, mas não executados ou executados em desconformidade com as normas e atos de aprovação.

Os loteamentos irregulares podem ou não estar registrados. Ou seja, em muitas das situações tais loteamentos encontram-se formalmente em ordem, pois possuem toda a documentação e autorizações necessárias ao parcelamento do solo, que consiste na divisão dos lotes, demarcação das vias públicas, áreas verdes e institucionais e instalação da infra-estrutura. Entretanto, fisicamente tais obras não foram executadas ou realizadas em desconformidade com o projeto e as normas aplicáveis.

Tanto os loteamentos clandestinos como os irregulares, causam diversos problemas, como a desarticulação do sistema viário, dificultando o acesso de ônibus, ambulâncias, viaturas policiais e caminhões de coleta de lixo; consolidação de áreas sujeitas a processos erosivos, escorregamentos e alagamentos, o assoreamento dos rios, lagos e represas; a ausência de espaços públicos para implantação de equipamentos de saúde, educação, lazer e segurança; o comprometimento de mananciais de abastecimento de água e do lençol freático; ligações clandestinas de energia elétrica, que resultam em riscos de acidentes e incêndios; e a expansão horizontal excessiva da malha urbana, ocasionando elevados ônus para o orçamento público.

Tais situações prejudicam o uso ordenado da propriedade, obrigando o Estado a lançar mão de vários procedimentos para a solução do problema. É o que chamamos Regularização Fundiária.

É um procedimento complexo, já que deve abranger a regularização urbanística das áreas e lotes, com a implantação de serviços, equipamentos públicos e infra-estrutura, a regularização ambiental, social e jurídica. É necessária a aprovação dos parcelamentos feitos informalmente, o reconhecimento dos lotes e a titulação dos ocupantes. Ou seja, o processo de regularização só está completo com o registro definitivo dos títulos de propriedade junto ao Registro de Imóveis, exigindo, em algumas situações, a intervenção do Poder Judiciário para a finalização do processo.

As primeiras disposições legais acerca da Regularização Fundiária vieram com a Lei do Parcelamento Urbano (Lei nº 6.766/79, com as alterações da Lei 9.785/99), que em seu artigo 2º previu a possibilidade dos Municípios realizarem a regularização dos loteamentos ou desmembramentos não autorizados ou executados em desacordo com as determinações administrativas, visando assim evitar lesão aos adquirentes de lotes e aos padrões de desenvolvimento urbano.

No Município de São Paulo a regularização dos parcelamentos do solo foram disciplinadas pelo Decreto 15.764/79, pela lei 9419/82 e pela lei 11.775/95, alterada pela lei 13.428/02.

Com a vinda do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01) e a alteração posterior feita pela Lei Federal 11.977/09, alterada pela Lei Federal 12.424/11 a Regularização Fundiária passou a ser uma das diretrizes da politica urbana, que tem por objetivo a ordenação das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.

Posteriormente, o Município de São Paulo editou novas normas a respeito do assunto, das quais podemos destacar o Plano Diretor do Município Lei Municipal 13.430/02 cujo Decreto nº 44.667/04, regulamentou, entre outros tópicos, as Zonas Especiais de Interesse Social.

QUAL O PAPEL DE RESOLO/SEHAB NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA?

O RESOLO é o Departamento da Secretaria Municipal da Habitação que tem como competência a formalização da regularização técnica dos parcelamentos do solo irregulares ou clandestinos através da emissão do auto de regularização. A regularização dos parcelamentos do solo em áreas particulares é obrigação do proprietário de gleba ou do loteador e RESOLO toma todas as medidas administrativas para compelir os responsáveis a promoverem a regularização notificando-os a apresentar o titulo de propriedade da gleba, plantas dos projetos de urbanização e execução das obras.

Somente na omissão dos responsáveis e a área ser de interesse social, a Municipalidade assume o papel de promotor da regularização realizando projetos e obras de urbanização, bem como a planta de urbanização e prosseguindo na regularização registraria, vindo a cobrar daquele, se necessário através de medida judicial, os valores gastos em todo o processo de regularização.

QUAIS SÃO AS ETAPAS DA REGULARIZAÇÃO?

1-LEVANTAMENTOS PLANIALTIMÉTRICOS CADASTRAIS

Compreendem a caracterização física da área do loteamento, com vistas à delimitação do perímetro e lançamento de limites e medidas de cada lote, sistema viário, áreas verdes e institucionais, bem como o cadastramento das redes de infra-estrutura existentes.

2 – CADASTROS SOCIAIS

O trabalho desenvolvido é para estabelecer contato com as lideranças, quantificar as demandas envolvidas em cada processo, identificar as unidades em risco e demais trabalhos que se façam necessários junto ao campo, no sentido de facilitar o trabalho dos técnicos envolvidos no processo de regularização em curso.

3 – ANÁLISE JURÍDICA

A definição da base fundiária da área onde foi implantado o loteamento é peça primordial do processo de regularização e envolve pesquisa cartorária, levantamento, junto aos Serviços de Registros de Imóveis competentes, dos títulos de propriedade de áreas e atualização de títulos disponíveis.

4 – DIAGNÓSTICOS TÉCNICOS DA SITUAÇÃO DOS LOTEAMENTOS

Constitui-se diagnóstico de um loteamento a análise, quer quanto à questão fundiária, quer quanto à questão física da área, com vistas ao atendimento à legislação aplicável. (Municipal, Estadual e Federal).

Esta análise consiste na verificação de elementos técnicos disponíveis, acompanhado de relatórios de vistorias na área, que servirão de base para a elaboração de laudos e propostas técnicas, com o apontamento quanto à necessidade de projetos e obras complementares para viabilizar a regularização.

5 – ELABORAÇÃO DE PROPOSTAS TÉCNICAS DE INTERVENÇÃO, APROVAÇÃO E CONTRATAÇÃO DE PROJETOS

Constitui-se Proposta Técnica de Intervenção o estudo urbanístico de adequação do loteamento à legislação aplicável, e o apontamento das pendências de regularização, que acompanham o Laudo Técnico (relatório técnico indicativo da situação fática do loteamento).

Com base no material disponível, os elementos técnicos elaborados servirão de parâmetro para a definição das diretrizes de condução do processo de regularização.

Acompanha plantas e memoriais descritivos das áreas dos lotes, sistema viário, áreas verdes e institucionais.

O Laudo Técnico elaborado é o apontador da necessidade de obras de implantação de infra-estrutura, com a finalidade da regularização técnica do loteamento.

Uma vez identificadas as pendências, torna-se necessário o desenvolvimento dos projetos específicos, e posterior execução das obras, acompanhado de orçamentos e cronogramas físicos financeiros.

6 – EXECUÇÃO DE OBRAS

Uma vez finalizados e aceitos os projetos contratados e desenvolvidos, estes deverão ser executados para viabilizar a regularização técnica do loteamento.

7 – REGISTRO DO LOTEAMENTO

Uma vez finalizadas as obras, é elaborada a planta de regularização do loteamento, denominada planta AU com base em levantamento planimetrico cadastral e dados obtidos quando da análise jurídica. Finalizada a referida planta, é então emitido o auto de regularização técnica do parcelamento pelo RESOLO.

O auto de regularização, a planta AU e o Certificado de Conformidade Urbanística (emitido pelo Programa Cidade Legal do Governo do Estado) são encaminhados ao Registro de Imóveis competente e abertura das matrículas dos lotes e das áreas públicas existentes – vias, áreas verdes e institucionais.

Fonte: Serviços 

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