Locação para temporada: como evitar prejuízo observando-se aspectos legais

O mercado imobiliário está cada vez mais “aquecido”, onde a busca pela locação de imóveis para temporada em regiões litorâneas é incessante, especialmente no verão – embora não possamos esquecer que além de a vigente lei inquilinária não mais exigir que o locatário resida em outra cidade, tenha ampliado o rol de possibilidades das locações destinadas para “temporada”, como para realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel; não só restringindo-se ao “lazer”. Contudo, aspectos legais devem ser sopesados pelas partes para garantir eficácia ao almejado negócio.

No intuito de atender as necessidades tanto do locador quanto do locatário, o prazo da locação para temporada não pode ultrapassar noventa dias, dispondo o imóvel de mobiliários ou não.

Tendo em vista a locação para temporada possuir caráter especial e prazo determinado (apesar de curto), o contrato obrigatoriamente deverá ser escrito ou, no mínimo, conter prova escrita (como, por exemplo, um recibo bem redigido, constando que a locação é por temporada e qual é a sua finalidade), eis que incompatível com o formato verbal por sua própria natureza, caso contrário subordinar-se-á à modalidade e prazos definidos no artigo 47 da Lei nº 8.245/1991.

Caso o imóvel objeto do aluguel para temporada esteja mobiliado, a lei é clara ao obrigar que a descrição dos móveis e utensílios que o incorporam seja parte integrante do contrato – o que apenas fortalece a assertiva que o pacto deve ser escrito. Neste sentido, é autorizado inserir uma cláusula ao contrato temporário informando a existência de um termo de vistoria anexo, ou pode-se optar pela elaboração de uma cláusula dentro do próprio contrato locatício contendo a descrição dos móveis e objetos, comumente utilizada quando o imóvel possui escassos itens.

A ausência da descrição dos móveis e utensílios, seja através de um laudo aditivo ao contrato de locação ou mediante uma simples cláusula descritiva no corpo do próprio contrato, não descaracteriza a locação por temporada, mas a relação jurídica fica fragilizada, suscetível à ocorrência de danos de difícil ou incerta reparação.

Em razão do prazo contratual ser essencialmente reduzido, é permitido – e, até mesmo, recomendado – às partes que convencionem o pagamento antecipado dos aluguéis, bem como que seja contratada uma garantia locatícia (caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), lembrando que a lei veda expressamente adotar mais de uma garantia à mesma contratualidade.

Ademais, caso o locatário persista na ocupação do imóvel mesmo após findado o prazo contratual, a legislação permite uma liminar para desocupação do inquilino em quinze dias, desde que a competente ação de despejo seja intentada em até trinta dias contados do vencimento do contrato de locação para temporada, independentemente da audiência da parte contrária, porém tão somente se prestada uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Caso não seja ajuizada a medida dentro do prazo legal, a prorrogação do contrato é automática por prazo indeterminado, não se podendo mais exigir o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, transformando-se a locação em residencial, podendo o despejo ser concedido após decorridos trinta meses do início da prorrogação ou nas hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/1991.

Dentro dessa ordem de razão, quando do término do pacto de locação para temporada, havendo interesse de ambas as partes na renovação contratual em prazo igual ou inferior a noventa dias, importante que em trinta dias após o término do prazo seja formalizado novo contrato por temporada, a fim de evitar a modificação automática.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Direito Bancário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC – Subseção de Itajaí.
Fonte: Artigos Jus Navigandi