Impostos do imobiliário: guia para saberes como deduzir todos os rendimentos prediais (desde rendas a casas para turistas)

Artigo escrito por Elsa Marvanejo da Costa, consultora da Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas para o idealista/news.

A tributação dos rendimentos prediais (categoria F) sofreuimportantes alterações com a reforma do IRS em 2015, quer quanto ao apuramento do resultado tributável (quantia que efetivamente será sujeita a imposto) quer quanto a obrigações documentais e declarativas.

Rendas

Os rendimentos prediais abrangem as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos, auferidas pelos respetivos titulares.

Contudo, neste conceito inserem-se outras realidades como, por exemplo, quantias referentes ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado; as importâncias auferidas pelos condóminos pelo uso de uma parte comum do prédio em regime de propriedade horizontal (por exemplo da colocação de uma antena de telecomunicações ou de um placard publicitário); as indemnizações que visem compensar a perda de rendimentos desta categoria, entre outras situações.

Categoria B ou F?

O Código do IRS encontra-se compartimentado em diferentes categorias de rendimento, existindo, para cada uma delas, diferentes formas de apuramento do resultado tributável (que se pode entender como a possibilidade de abater encargos diversos).

O cálculo do imposto é realizado de forma distinta e as obrigações documentais inerentes também divergem nas diferentes categorias de rendimento.

Neste momento, pessoas singulares beneficiárias de rendimentos prediais poderão optar pela tributação destes no âmbito da categoria B, em detrimento da categoria F.

Não obstante esta opção, o modo de atuar e a amplitude do negócio poderão obrigar ao início e manutenção de uma atividade de naturezaempresarial ou comercial.

Assim, importa verificar se os rendimentos, ainda que provenientes doarrendamento de imóveis, são auferidos no âmbito de uma verdadeira atividade comercial, com toda uma estrutura empresarial criada para o efeito, ou se a título particular e de uma forma mais passiva apenas como rentabilização do imóvel.

Caso se esteja perante uma determinada estrutura propositadamente criada para o exercício da atividade comercial ou empresarial de arrendamento, eventualmente com o fornecimento de outro tipo de serviços que não apenas a locação passiva do imóvel, então, neste caso, os rendimentos serão obrigatoriamente tributados no âmbito da categoria B.

Por outro lado, se os rendimentos resultam do arrendamento puro do imóvel, sem quaisquer outros tipos de serviços associados, ou em que estes sejam meramente acessórios, serão tributados no âmbito dacategoria F. Com a reforma do IRS de 2015, surge a possibilidade de opção de tributação destes rendimentos pelas regras da categoria B.

Admitimos que a fronteira entre estas categorias de rendimento não esteja claramente delineada, podendo verificar-se casos de dúvida para os quais será aconselhável obter entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Categoria F

Deduções – Para apurar o resultado tributável, deve ter-se em contra que apenas são consideradas as quantias recebidas ou colocadas à disposição do beneficiário, pelo que o rendimento será tributado numa ótica de caixa.

Às quantias efetivamente auferidas serão deduzidos todos os gastossuportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, relativamente a cada prédio ou fração, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e relacionados com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

Por exemplo, o gasto com a emissão do certificado de desempenho energético, o gasto com a intermediação de um agente imobiliário com o arrendamento, são situações que até aqui não tinham qualquer relevância nesta categoria de rendimentos, e que agora passam a ser abatidas aquando do apuramento do resultado tributável.

O IMI e imposto do selo pagos que respeitem ao prédio que gera o rendimento são igualmente dedutíveis.

Podem ainda ser deduzidos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento relativo a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que entretanto o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento.

Todos os gastos utilizados no apuramento do resultado tributável deverão estar comprovados documentalmente.

No caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, são dedutíveis, relativamente a cada fração ou parte de fração, outros encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam efetivamente pagos pelo sujeito passivo.

Caso este detenha mais do que uma fração autónoma do mesmo prédio em regime de propriedade horizontal, os encargos referidos são imputados de acordo com a permilagem atribuída a cada fração ou parte de fração no título constitutivo da propriedade horizontal.

Reporte de perdas – O resultado líquido negativo apurado em determinado ano na categoria F só pode ser reportado aos seis anos seguintes àquele a que respeita devendo, para o efeito, o sujeito passivo exercer a opção pelo englobamento, quer no ano em que apurou o prejuízo quer naquele em que vai deduzir a referida perda.

O direito ao reporte de perdas nesta categoria fica sem efeito quando os prédios a que os gastos digam respeito não gerem rendimentos da categoria F em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos cinco anos subsequentes àquele em que os gastos foram incorridos.

Retenção na fonte – Quando a entidade pagadora dos rendimentos (o inquilino) possui ou deva possuir contabilidade devidamente organizada de acordo com a normalização contabilística vigente, está obrigada a proceder à retenção na fonte, à taxa de 25 por cento, aquando do pagamento da renda ao senhorio, e respetiva entrega da quantia retida nos cofres do Estado.

Não obstante, a entidade beneficiária poderá estar dispensada de retenção, situação que deverá evidenciar no documento de quitação emitido, caso aufira um montante anual de rendimentos da categoria F inferior a 10 mil euros.

Taxa - O resultado apurado (rendimento bruto abatido das despesas dedutíveis) será tributado à taxa especial de 28 por cento. Ou seja, por defeito, os rendimentos provenientes desta categoria de rendimentos possuem esta tributação autónoma definitiva, não entrando tais quantias para englobamento com as restantes categorias de rendimento.

Contudo, é conferida a possibilidade de o sujeito passivo optar pelo englobamento. Nesta hipótese terá que obrigatoriamente englobar a totalidade dos rendimentos da mesma categoria de rendimentos.

Obrigações acessórias - Os titulares de rendimentos da categoria F são agora obrigados e emitir recibo de quitação das quantias auferidas de modelo oficial, via eletrónica, ainda que estas sejam a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas.

Os titulares destes rendimentos que se encontrem dispensados da emissão do recibo de renda eletrónico e que não optem pela sua emissão, encontram-se obrigados a entregar à Autoridade Tributária uma declaração com a discriminação destes rendimentos até ao fim do mês de janeiro de cada ano, por referência a ano anterior.

Aquando da entrega da declaração de rendimentos modelo 3, as pessoas titulares de rendimentos prediais deverão proceder à entrega do anexo F.

Categoria B

Os sujeitos passivos que aufiram rendimentos provenientes da locação de imóveis, quer por sua opção quer pelas características do próprio negócio, poderão ser tributados no âmbito da categoria B.

A locação de casas a turistas

O rendimento obtido com a locação de curta duração de imóveis ou parte de imóveis e o fornecimento de diversos serviços acessórios, que se confundem com uma verdadeira prestação de serviços de alojamento, atividades hoteleiras e similares, deverão ser tributados no âmbito da categoria B, pois resultam de uma atividade empresarial ou comercial.

Regime de tributação

Aquando do início de atividade, os proprietários deverão optar pela tributação dos seus rendimentos no âmbito de duas hipóteses: regime simplificado de tributação ou de acordo com as regras da contabilidade organizada.

Caso optem pela tributação de acordo com as regras da contabilidade, deverão reunir toda a documentação que suporte gastos incorridos para o exercício de tal atividade, nomeadamente de eletricidade, fornecimento de água, limpeza de casa e de roupas de cama, fornecimento do pequeno-almoço, se for o caso, entre outros.

Será de realçar o facto de o gasto em que se incorre ser utilizado/necessário para o exercício da atividade empresarial desenvolvida, sendo que o mesmo deverá estar suportado pelo documento legal.

Nesta hipótese, deverá contratar os serviços de um técnico oficial de contas, procedimento imprescindível para que exerça esta opção em termos fiscais.

De destacar que pretendendo-se afetar gastos com o imóvel, por exemplo depreciações, este deverá estar afeto à atividade empresarial desenvolvida.

Aqui importa acautelar a existência de mais-valias que serão tributáveis no âmbito da categoria G, aquando de uma posterior alienação ou regresso desse imóvel ao património particular.

O beneficiário dos rendimentos poderá optar pela tributação dos seus rendimentos pelo regime simplificado. O seu resultado tributável irá advir da aplicação de um coeficiente aos rendimentos brutos obtidos, não existindo aqui a necessidade, pelo menos para efeitos deste imposto, de reunir toda a documentação de suporte dos gastos em que incorreu.

Obrigações acessórias

O documento a emitir nesta categoria de rendimentos será a fatura-recibo, que inclusive poderá ser realizada através do Portal das Finanças em formato eletrónico.

Os rendimentos obtidos deverão ser declarados nos anexos B ou C da declaração de rendimentos modelo 3, consoante o tipo de tributação por que optou. O rendimento tributável apurado concorre normalmente para englobamento com os restantes rendimentos.

Fonte: Idealista

Postado por: Inovar em Documentação Imobiliária | www.inovardoc.com.br